[摘要] 新年伊始,北京顶豪市场现开门红,将2015年的火热态势延续至今年。根据统计数据显示,2016年1月,北京公寓豪宅(成交价70000元/平方米以上)共实现成交88套,成交面积2.15万平方米,从供应端来看,今年预计将有60个10万+项目入市,按每个项目预期入市50套左右计算,待售的项目顶豪数据将高达3000套。
新年伊始，北京顶豪市场现开门红，将2015年的火热态势延续至今年。根据统计数据显示，2016年1月，北京公寓豪宅（成交价70000元/平方米以上）共实现成交88套，成交面积2.15万平方米，从供应端来看，今年预计将有60个10万+项目入市，按每个项目预期入市50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套。
豪宅标准五年翻一倍多
根据亚豪君岳会统计数据显示，1月，北京公寓豪宅（成交价70000元/平方米以上）共实现成交88套，成交面积2.15万平方米，其中成交套数同比减少27套，而成交面积却出现11%的增长。
亚豪机构市场总监郭毅认为，出现销售面积放缓的原因主要在于公寓豪宅市场的“化”倾向，2015年1月公寓豪宅成交均价仅为74020元/平方米，而2016年1月已上升至93227元/平方米，涨幅高达26%。而从豪宅市场的定价标准来看，2010年以前，单价30000元/平方米即可称之为高端住宅，进入2013年、2014年随着整体市场价格的上涨，豪宅标准也上升至50000元/平方米，而受到整体市场价格攀升的影响，在2015年迈入60000元/平方米的标准之后，2016年又再度提升至70000元/平方米，5年间豪宅标准翻了一倍有余。
郭毅认为，影响公寓豪宅定价标准的因素，根本的原因在于北京城市资源的逐步稀缺，不可复制的土地价值日趋珍贵，不仅城市核心区土地价格不断走高，连城市边缘地带都开始涌现高价地，土地成本上扬终拉动豪宅价格的上涨。2009年北京住宅用地成交平均楼面价仅为5972元/平方米。而近两年一方面可供开发土地不断减少，另一方面由于引入竞建保障房、自住房的土地竞价机制变革，催升纯商品住宅用地的实际楼面价快速攀升。2015年住宅用地成交实际楼面价平均值已高达28000元/平方米左右，相比5年前已经翻了将近5倍。
10万+项目成交创同期新高
另外从1月成交特征来看，2016年10万+公寓豪宅项目占比将不断增多。根据亚豪君岳会统计显示，1月单价10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套，同比增加320%，这一数据也创造了历年同期的新高，从成交排行榜中可以看出，成交前十项目中有两个10万+项目榜首有名，其中万柳书院成交均价更是高达166649元/平方米。
有关业内人士分析认为，高价地的快速全面覆盖土地市场，使得10万+顶豪项目不断增多。
在郭毅看来，随着2015年出让的大量高价地的逐渐上市，10万+项目也将渐渐走下“神坛”，成为豪宅市场的普遍现象。而这类产品为了提升性价比，在内部空间打造上更加有所作为，因此普遍以大户型为主，强调产品的舒适性和功能升级，例如使馆壹号院主打180-280平方米，而万柳书院户型更是达到205-558平方米，大户型产品的增多也是1月成交出现套数下滑，面积增长的主要原因。
新老豪宅将激烈争战
业内专家认为，虽然2015年豪宅市场爆发，但成交仅为261套，而往年成交平均不超过30套。业内人士认为，在2016年豪宅供应激增的情况下，即使市场依旧乐观，豪宅市场也存在较大去化压力，今年市场竞争将越来越激烈。
根据亚豪君岳会统计数据显示，1月公寓豪宅市场仅有位于朝阳区的“八斗”一个项目入市，报价80000元/平方米，新增21套公寓豪宅供应。
豪宅市场成交热度的提升与价格的上扬，老牌豪宅受此吸引抓紧入市，例如“八斗”项目前身为一瓶·四合院，其2011年首次开盘时均价仅在30000元/平方米左右，2015年老房源成交均价也仅在60000元/平方米左右，而1月其新房源的入市价格已攀升至80000元/平方米。
郭毅分析认为，老牌豪宅往往地段优越，完善的配套极具优势，但是与此同时，这类老项目也存在无法规避的缺陷，如社区规划、产品设计相对落后等。对于追求更高居住品质的财富阶层来说，新豪宅的产品优势与老豪宅的地段优势可谓鱼与熊掌，兼得的秘诀是选择产品与价格同步提升的老牌豪宅。
而新豪宅为了提升自身的性价比，契合财富阶层的生活方式着力打造产品力，新豪宅的不断增多以及老牌豪宅的渐渐觉醒，势必将在2016年产生一场激烈争战。
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