[摘要] 今年前三季度，土地市场发展出现积极变化，总体呈现逐步趋稳势头，有效保障了经济社会的平稳健康发展。
今年前三季度，土地市场发展出现积极变化，总体呈现逐步趋稳势头，有效保障了经济社会的平稳健康发展。
土地供应
供地总量降幅收窄，结构调整符合政策导向
土地供应在整体回调中逐步趋稳。2009年～2013年的5年间，我国土地市场供应量年均增速达到27%，显示土地需求呈单边快速增长态势。随着我国经济进入新常态，土地供需态势开始显示出双向回调态势。在宏观经济增速放缓和投资增速下滑等因素影响下，今年前三季度土地供应总量33.43万公顷，同比减少12.3%，降幅较上半年收窄9.1个百分点，前三季度土地供应总量较去年同期虽仍有所下降，但降幅却在持续收窄，土地市场在整体回调中趋稳态势明显。
分供地类型看，工矿仓储、房地产和基础设施三类用地分别供应8.54万公顷、7.70万公顷和17.19万公顷，同比分别减少20.9%、减少30.0%、增加5.4%。需要关注的是，前三季度基础设施用地同比由上半年的减少转为增加，且占土地供应总量的比重超过一半，说明国家“稳增长”政策逐步落地，在拉动投资方面发挥了积极作用。
存量建设用地盘活利用力度不断加大。前三季度建设用地供应总量中，存量建设用地供应24.89万公顷，占比达63.0%，明显高于近年同期水平，说明各地存量建设用地盘活利用力度持续加大，“控总量、挖存量、挤流量”逐步成为土地供应调控共识。
东中西部区域供地结构不断优化。随着近年区域经济发展逐步趋于均衡，土地供应为保障区域经济发展也在相应不断调整，传统的土地供应以东部为主的格局不断改变，用地结构呈现“中、西部比重提高、东部比重有所下降”的变化特征。前三季度，东、中、西部地区建设用地供地量同比分别减少12.7%、18.5%、7.2%，降幅较上半年分别收窄9.2、15.0、4.8个百分点。从占比情况看，东、中、西部地区用地占土地供应量的比重分别为34.18%、25.87%、39.95%，与去年同期相比，西部地区用地占比提高2.17个百分点，区域供地结构继续优化。
土地出让
面积和价款降幅双双收窄，东部地区尤为明显
土地出让面积、成交价款同比降幅收窄。今年以来，受房地产用地市场整体低迷和工业用地供应量萎缩等影响，土地出让面积和成交价款保持同比负增长态势，前三季度，土地出让面积和成交价款分别为15.03万公顷和1.86万亿元，同比分别减少26.2%、25.3%，降幅较上半年分别收窄6.9和10.8个百分点。
其中，房地产用地出让面积和成交价款同比分别减少32.8%、26.6%，工矿仓储用地同比分别减少21.3%、16.4%，降幅均有所收窄。从历史数据看，受本轮房地产市场调整影响，土地出让面积季度同比自2014年季度开始连续负增长，土地出让成交价款也自2014年第二季度开始负增长；但从降幅变化看，2014年底以来二者降幅呈现逐步收窄的态势，今年第三季度，土地出让面积和成交价款降幅分别为-12.3%和-0.5%，止跌回稳趋势明显。
东部地区土地出让价款同比降幅收窄幅度大。东、中、西三大区域中，土地出让面积同比分别减少24.4%、25.3%、29.8%，降幅较上半年分别收窄7.8、7.4、5.1个百分点；土地出让成交价款同比分别减少24.7%、25.0%、27.6%，降幅较上半年分别收窄13.4、6.6、7.1个百分点，东部地区收窄幅度大。
房地产用地
供应降幅继续收窄，重点城市分类调控政策效应初现
房地产各类用地供应降幅均有所收窄。在年初以来的调控政策综合作用下，近期部分地区房屋销售出现回暖态势，房地产市场环境改善逐步传导至土地市场。前三季度，房地产用地供应7.70万公顷，同比减少30.0%。
分地类看，住宅用地供应5.22万公顷，同比减少28.7%；商服用地供应2.48万公顷，同比减少32.5%。与上半年相比，前三季度房地产、住宅、商服用地同比降幅分别收窄8.2、8.7、7.4个百分点。
从月度变化看，5月份房地产用地供应环比转负为正，并连续3个月实现环比增加，8月、9月也保持较高供应量，9月房地产用地同比增加12.1%，房地产用地供应出现企稳回升迹象。
多措并举确保保障性安居工程用地供应。今年以来，为促进保障性安居工程用地落实，各级国土资源管理部门通过计划优先安排，简化审批流程，加快审批速度，单列用地指标，尽快完善用地手续等措施，积极开展相关工作，稳步落实中央下达2015年度保障性安居工程任务用地。据有关数据显示，截至9月底，城镇保障性安居工程已开工685万套，基本建成625万套，分别占年度目标任务的92%和130%，其中，棚户区改造开工524万套，占年度目标任务580万套的90%，各地土地供应有效确保了年度保障性住房建设的用地需求。
房地产用地分类调控政策效应初现。今年以来，房地产用地市场仍延续了“整体回调+区域分化”的趋势。70个大中城市前三季度房地产用地供应2.87万公顷，同比减少25.5%，其中住宅用地供应1.97万公顷，同比减少25.4%，二者降幅较上半年均有所收窄。
分不同类型城市看，一、二、三线城市前三季度房地产用地供应同比分别减少26.6%、27.3%、22.7%，降幅较上半年收窄7.2、3.3、13.4个百分点；住宅用地供应同比分别减少3.2%、26.1%、26.6%，降幅较上半年收窄10.5、3.3、14.5个百分点，商服用地同比分别减少55.5%、30.2%、14.6%，降幅较上半年收窄4.9、3.4、9.9个百分点，二、三线城市住宅用地降幅显著大于一线城市，而商服用地降幅普遍低于一线城市，表明城市间市场分化过程仍在持续。
今年3月，国土资源部联合住建部下发国土资发〔2015〕37号文件，督促各地结合房地产投资、土地供应、房屋销售以及商品住房累积可售总量、未开工住宅用地规模等情况，对区域或城市房地产市场供需情况进行科学研判，将不同城市年度住宅用地供应调控目标分为显著增加、增加、持平、减少、显著减少直至暂停等“五类”，并按照相应调控目标制定具体工作措施，落实分类分城调控政策，从目前监测数据看，上海、广州、三亚等城市住宅用地供应量同比增加，包头、长春、昆明等城市供应量减少，各城市住宅用地供应正在向调控政策预期方向演进。
房地产用地市场景气程度有回升迹象。受今年第二季度以来房屋销售市场回暖的带动，房地产用地市场自5月份开始降中趋稳，成交量和溢价率有所提升。9月，房地产用地供应1.07万公顷，同比增加12.1%，其中，住宅用地供应7133.85公顷，同比增加17.4%。有关监测数据显示，前三季度300个城市土地平均溢价率13%，较去年同期上升2个百分点；其中住宅类用地平均溢价率18%，较去年同期上升5个百分点。据房企公开数据统计，国内排名前30的标杆房企，9月份拿地总额达328.34亿元，刷新近8个月的高纪录，仅次于今年1月份，房地产用地市场景气程度有回升迹象。
工矿仓储用地
供应降幅有所收窄，新兴产业用地需求逐步显现
今年以来，中国制造业采购经理指数(PMI)一直在50%的荣枯线左右徘徊，且各月均低于去年同期水平，表明未来经济增长基础不够稳固，加之增长动力转换带来用地结构的调整，工业发展对土地的新增需求动力有所减缓。前三季度，工矿仓储用地供应8.54万公顷，同比减少20.9%，降幅较上半年收窄6.3个百分点，其中，东、中、西部地区供应量分别为3.44万公顷、2.51万公顷、2.59万公顷，同比分别减少20.8%、21.2%、20.7%，东部地区降幅较上半年收窄明显，达到7.6个百分点。从过去两年的制造业固定资产投资同比增长趋势看，我国制造业投资额增幅处于下行通道，进入2015年，增速水平继续下行，已跌至10%以下的历史低位，工业用地改变“一业用地独大”的局面，2008年用地占比首次降至40%以下，2012年降至30%以下，并逐年回落，今年前三季度，占比降至25.5%。需求不足、产能过剩、要素成本上升、创新转产水平不足仍然是困扰我国制造业投资的主要问题。
需要关注的是，在2015年前三季度工业用地供应中，涉及物流仓储业用地和涉及信息传输和计算机服务产业用地供应降幅均小于工业用地平均降幅水平，加之各地利用存量土地资源发展新型产业的势头强劲，显示在传统工业过剩产能去产能化过程中，工业向高端化转型演变态势明显，土地市场的发展动力正在发展变化，新兴产业用地需求逐步显现。
基础设施用地
供应量止降转升，“稳增长”重点项目逐步落地
今年以来，国土资源部围绕重大“工程包”，特别是针对8000亿铁路投资和8000亿水利工程，与有关部门建立沟通协调机制，建立用地审批快速通道，系统梳理项目审查流程，简化环节、压缩时限、提高效率，符合条件的用地项目基本在20个工作日完成审查，铁路、水利、交通等重点基建项目开辟绿色通道、急事急办，加快了项目落地速度。前三季度，基础设施用地供应17.19万公顷，同比转降为升增加5.4%。从供地区域看，东部和西部地区分别增加11.1%和9.3%，而中部地区同比减少7.8%，但降幅显著低于上半年（-33.7%）；从用地类型看，交通运输用地同比增加13.3%，用地占基础设施用地比例大，达50.9%，此类项目一般都是国家和省重大基础设施建设项目。前三季度我国基础设施投资同比增长18.1%，其中，水利管理业、道路建设等投资增速仍保持在20%左右的高位。从整体上看，自2012年以来基建投资增速持续处于历史高位，成为投资增长的主要推动力，也带动了基础设施用地的需求居高不下。
总体研判
第三季度CLI中地指数测算结果显示，CLI综合指数预警信号灯由第二季度“浅蓝”的偏冷区间运行至“绿灯”合理区间，显示当前市场处于由低位运行区间回调至稳健运行区间。5个分指数环比变化表现为“三降两升”，结构、集约、景气三指数微幅下降，而规模、价格指数上升态势显著，表明市场规模短周期下调后回升态势较为明显。从近期看，经济结构调整带动土地市场发展动力转换，工业用地中新兴产业用地需求稳步释放，新的用地需求增长极正在形成。房地产市场方面，今后不同区域的房地产市场更多由城镇化模式、产业化速度、人口分布、供需结构来决定，而不仅仅是由信贷条件等因素决定，未来不同区域的房地产市场将由此前的“同涨同跌”转变为“差异化发展”的新常态。随着“稳增长”各项投资的落地，基础设施用地需求将继续保持较高水平，预计第四季度，土地市场将会延续三季度以来的不断向好的发展态势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
