[摘要] 尽管央行数次降息降准，国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本大为降低，但大部分房企发债目的并非积极再生产，而是为拿新还旧，降低资金成本。
尽管央行数次降息降准，国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本大为降低，但大部分房企发债目的并非积极再生产，而是为拿新还旧，降低资金成本。
海通证券(行情600837,咨询)的数据显示，今年初至10月23日，地产债发行总额为4000多亿元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地产公司债（含私募债）发行量为2500多亿元、占公司债总量的49%，较去年大增。
中原地产研究部统计数据显示，仅10月就有12家上市房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，其中包括荣盛、北京城建(行情600266,咨询)、华夏幸福(行情600340,咨询)、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。
例如10月16日，泰禾集团(行情000732,咨询)发布两则公告称，公司第二次非公开发行30亿元公司债全部发行完毕，同时拟公开发行不超过45亿元公司债券。金地集团(行情600383,咨询)10月18日下午公告称，公司2015年（期）公司债发行工作已于10月16日结束，实际发行规模为30亿元。
中原地产研究部统计数据显示，年内已经有超过60家上市房企在内地已经通过公司债融资预期融资高达1700亿以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。
一方面是地产公司债发行井喷，企业融资环境大为改善，另一方面是受地产“3·30新政”和央行多次降息影响，今年以来楼市逐渐回暖，一线城市和部分二线城市量价齐涨。但与此同时，房地产投资增速却不断走低。
1~9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1~8月份回落0.9个百分点。这一增速也是2014年起，连续21个月呈下降趋势，并创下了2013年以来新低，而8、9月单月投资甚至由正转负。
在土地市场，1~9月份，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。
中原地产首席市场分析师张大伟对分析，尽管楼市在不断回暖，但真正交易比较好的也就是一线城市和部分二线城市，总共不会超过20个城市，土地市场火爆的也集中在这些城市。但这20个城市的份额占市场的比例毕竟还是比较小的，它们的回暖和火爆也不足以改变整个市场库存偏高的格局，未来相当长一段时间仍处于去库存阶段。因此，房地产开发投资增速下滑的时间还没有结束。
在这种情况下，开发商更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债而非上马新项目。
海通证券分析，今年1~10月地产债（不包括企业债）的资金用途中，偿还银行贷款占近七成，较去年增加2%；补充流动资金占比28%，也较2014年微增；而项目投资占比仅为4%，较2014年下降。地产债融资主要用于偿还贷款，项目投资占比很小。
广州一家房企财务经理李女士告诉本报记者，今年以来，国内融资渠道审批的宽松程度大大增加，由于公司债的利率较低，因此开发商都想通过发债来替换掉旧债，以降低融资成本，减轻经营压力。“因为之前发行的信托产品和贷款利率比较高，刚好借此可以替换掉。”
张大伟称，对于房企来说，公司债目前平均融资票面成本在4%，相比其他融资渠道，成本明显降低。因此先置换掉之前的高利率资金，降低融资成本，这样后续也才会有投资的实力和意愿。
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