[摘要] “现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房!”
“现在买上市银行股，相当于以十年前的价格买房！”
据统计，截至去年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。
据大致测算，即使按照保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，较目前的净值“富余”1.6万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比，后者仅为1.2万亿元。
据悉，房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值，仅投资性房地产可按公允价值入账，不过，在重组等特定条件下，评估价值也可以入账。如果银行出售、转让固定资产，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，也就是说，这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变，其真实价值还是有望在财报中获得体现的。
数据显示，截至去年年底，16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中，国有四大行固定资产规模为庞大，合计超过6502亿元。四大行中，中行和工行的固定资产规模占据前两位，而农业银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示，截至2013年年底，上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说，去年的增量约为1067亿元，增速接近15%。
不过，上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产，按照上市银行在年报中的界定，固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中，对于绝大多数上市银行来说，房屋及建筑物和在建工程的资产规模都为庞大，办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。
以招商银行为例，该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元，其中，房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元，电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。
对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现，上市银行的合计净值约为5900亿元，占固定资产的比重超过了七成。
其中，农业银行的净值高，超过了1200亿元；工行和建行次之，分别超过了1100亿元；中国银行的涉房资产净值也超过了900亿元。股份制银行中，招商银行账面的涉房固定资产净值高，民生银行其次，兴业银行排名第三，此外中信银行和浦发银行的涉房资产净值也超过了100亿元。
此外，如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据，截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。也就是说，两年时间内，上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。
在多个房地产网站检索发现，目前一些城市的核心位置的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时（2005年）价格在14600元/平方米左右，如今市价已经达到7万元-8万元/平方米，十年时间增长了4倍，而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，整体增值超过130亿元，市价约160亿元。
但是如果按照“成本法+折旧”计量，B7大厦的账面净值很可能已经仅剩20亿元左右，与市场潜在交易价格差距可能高达140亿元。
事实上，房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。
按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算，如果这些资产十多年来市价平均涨幅为3倍（保守测算），其目前对应的价值为2.2万亿元；如果这些资产十多年来市价平均涨幅为5倍，其目前对应的市价或高达3.7万亿元，较目前的账面净值增长逾3万亿元。
银行虽然拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中，故通常不能够实现账面增值。
不过，按照目前手机银行和电子银行的发展速度，物理网点正在加速被替代，网点背后的房产未来可能不再需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”，也就是出现了按照市价变现的可能。
工行去年在国有四大行中率先开始缩减物理网点，营业网点和实现功能分区营业网点分别减少了128和49个，在柜员配备人数上更是罕见的一年减少12024人，为现有柜员的10%。此外，中国银行虽然柜员减少人数没有工行多，但其在网点增加上已经趋于放缓，去年一年仅增加新网点11个。
(房观察)
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