[摘要] 欧阳捷:解决楼市矛盾 不能只靠央行 一招鲜"---"
当前，楼市结构性的矛盾是什么呢？是以人为核心的城镇化速度远远低于住房建设的城镇化速度，换句话说，是供大于求。水电费
2000-2010年，城镇化率每年提升约一个百分点，而2011-2013年城镇化提升的速度似乎明显放缓，东南沿海地区逐渐进入后工业化时代，土地价格逐年提高，传统产业发展势头减弱，新兴产业未能大规模兴起，招商引资的力度有所降低，外来人口增长速度明显放缓，住房需求主要依靠存量人口（也就是户籍人口为主的常住人口），因而需求难以像过去一样快速增加。中西部地区除省会城市可以吸引、聚集产业外，其它城市工业发展不快，第三产业缺乏依托，外来人口缺少保障生存的就业条件，对人口吸引力明显不足。
但住房建设速度却没有慢下来。根据国家统计局的数据，2000-2013年，每年住房竣工面积增长5%以上，相对于每年1%的人口城镇化率明显高出很多，也就意味着4%的新增住房竣工面积要靠存量人口消化，也造成目前很多城市的不少家庭拥有2套以上的住房，住房竣工面积已到了难以消化正常的时候，也就造成了目前的普遍供大于求。
住房供大于求的局面造成竞争加剧、销售不理想，进而导致新开工面积持续下降，同时也导致竣工面积增速下降，而在建施工面积还在扩大，因而房地产投资不得不减缓，国家统计局数据显示，今年上半年GDP达到7。4%，但房地产GDP仅为3。2%，拖累了GDP和相关产业，1-8月房地产开发投资虽然还在增长（13。2%），但比1-7月又回落0。5个百分点，钢材、水泥增长均回落，平板玻璃产量也同比下降。眼下普遍的供大于求还将持续相当长的一段时期，这也是造成目前固定资产投资持续下降、房地产相关工业产业减速的根本原因。
相信房地产还会继续拖累国民经济的增长，这也是中央政府出手解除行政管制措施的真实逻辑。
虽然央行联合银监会发布了解除限贷的指示，应该可以释放部分存量人口的改善性需求，但是仍然不能解决楼市供大于求的根本矛盾。
要解决楼市供大于求的结构性矛盾，无非是从供与求入手，要么减少供应，要么扩大需求。
减少供应很难，目前在建住房施工面积已经达到65亿平米，按照去年竣工面积计算，全部竣工需要7-8年，再加上房企未开工的已购住宅土地，至少增加5-7年，换句话说，住房用地即使停止供应10年也不会影响住房供应。但地方政府不会停止土地供应，因为土地财政已经养成路径依赖；土地储备的区域性与结构性不平衡也还会产生新的用地需求；近9万家房企中的相当一部分企业也需要补充土地储备；因此，供应只能慢慢减下来。
所以，只有从需求入手，通过大力推进城镇化，吸引农村人口进城，扩大城镇增量人口购房需求，才能逐步修复供求失衡。一方面，还要继续创造容纳农村人口就业的产业并扩大规模，使得他们能够乐业，并享有生活保障包括公共服务，解除户籍限制的不平等。另一方面，要让农民获得进城真正落地、乐居的资本，也就是通过土地改革，让农民获得富裕的机会和应得的利益，享受城镇化的经济果实。
这既是解决楼市供求关系失衡的根本大法，也是中国实现现代化的必由之路。
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