[摘要] 首创置业一方面收购上市公司,为公司新增红筹上市平台,打开融资渠道;另一方面加紧与基金的合作,探索小股操盘的开发模式,试图以更少的资金量撬动更多的楼盘开发、 来源:《投资时报》 文|《投资时报》记者 杨秋波 年销售额248.6亿元,首创置业股份有限公司(下称首创置业,股票代码:2868.HK)以未达销售目标(280亿元)的成......
首创置业一方面收购上市公司，为公司新增红筹上市平台，打开融资渠道；另一方面加紧与基金的合作，探索小股操盘的开发模式，试图以更少的资金量撬动更多的楼盘开发、
来源：《投资时报》
文｜《投资时报》记者 杨秋波
年销售额248.6亿元，首创置业股份有限公司（下称首创置业，股票代码：2868.HK）以未达销售目标（280亿元）的成绩，交上了2014年的年度答卷。
在2015年2月的业绩发布会上，首创置业投资者关系总监冯瑜坚表示，“首创2015年的业绩目标是350亿元。首创在2015年将新增470亿元货值，在2015年总货值将达到604亿元，因此很有信心实现目标。”
2014年是首创置业新五年战略首年，首创置业使尽浑身解数，重返一二线城市大举拿地，重金布局海外市场，丰富产品线。
首创置业方面向《投资时报》记者表示，“我们认为这样的投资策略是相对安全和稳健的。公司近两年大幅度在核心城市完成投资，实现了投资的高增长，同时将投资重点聚焦在能够实现快周转，风险较低的刚需类产品上，这些投资将自2015年开始为首创置业的签约规模带来高速增长。”
重金布局核心城市与海外
2013年，首创置业开始推行聚焦核心区域、核心业务的土地储备策略，加紧在一二线城市拿地，仅一季度就耗资65亿元，于北京（楼盘）、天津（楼盘）、上海（楼盘）、重庆（楼盘）获取多块优质土地。全年拿地金额接近117亿元，其中北京、天津新增土储投资占比77%。
2014年土地市场紧急降温，首创置业拿地步伐继续加快，斥重金194亿元，布局北京、天津、上海、重庆及成都等核心城市。
据《投资时报》记者了解，新投项目总建筑面积约354万平方米，其中，刚需类项目投资占比88%；京沪地区投资额约135亿元，占比近七成。
在销售方面，2014年，首创置业实现签约金额约248.6亿元，较去年同期增长26.8%。
从区域结构来看，北京、天津、上海、成都、重庆等五大核心城市及新拓展澳洲悉尼市场，在总签约销售额中占比77%，较去年继续提高5个百分点。
2015年，首创置业将围绕北京、上海、天津、重庆和成都五大核心城市继续扩大土地投资，凭借自身优势以及与母公司基础设施业务的协同优势，加大北京CBD等核心地段的资源获取力度。
在国内区域布局上进行扩张的同时，首创置业也在谋求海外市场的扩张。
首创置业将依托现有悉尼项目模式，稳步扩大海外投资。重点关注澳大利亚、英国、美国等移民相对便利或华人聚居的发达国家的房地产市场。
冯瑜坚表示，“2014年首创在悉尼两个项目的为23亿元，整个澳洲项目的达20%。虽然已有多家国内房企进军悉尼市场，但整个悉尼市场仍处于上升期，预计2015年海外市场能给他们的业绩贡献10%，并成为公司业绩增长点。”
2012年，海外市场的布局战略次出现在首创置业的年报上。首创置业与法国夏斗湖地方政府签订预购地协定，将此项目作为首创置业走出去战略的海外桥头堡，开展“园区+地产”新型业务模式。
2014年6月，占地470公顷的法国夏斗湖项目一期奠基，规划建设国际大学城、仓储物流园等，预计投资20亿欧元。
首创置业真正开始快速扩张的海外业务板块，是与澳洲本地开发商合作开发的高档住宅项目。这也使得海外业务板块成为首创置业重要业务板块之一。
与澳洲本地开发商合作开发的悉尼中高档住宅Eve项目与Carlingford项目，2014年年内开盘并售罄，共实现签约金额23亿元。
首创置业方面向《投资时报》记者表示，“在澳大利亚已投资的两个住宅项目中，首创置业分别占有40%和50%的权益，合作方提供一定率的保底，超额部分双方倾斜分配。公司海外项目主要采取与当地开发商合作开发的模式，有效控制海外投资风险的同时，可以帮助公司快速吸收海外地产项目开发运营经验，未来也会尝试自主开发运营项目。”
“未来公司海外投资还是以住宅类项目为主，但并不排除进行产业地产开发运营的可能性。”首创置业强调。
大举借债与小股操盘
伴随着首创置业的扩张欲望而增长的，是现金流的饥渴。
2011年末，首创置业经营业务现金流为-4.3亿元，时至2012年，经营状况有所好转，但仍为-1.74亿元，到了2014年末，该数据更是飙至-124.42亿元。此外，公司净资本负债率也从2013年末的58%升至2014年末的87%。
业务的聚焦和转型离不开金融资源，尤其是大规模、长期限资金的支持。无论是回归一二线城市，还是出海投资，资金问题总是开发商要面对的首要难题。
为此，首创置业一方面收购上市公司，为公司新增红筹上市平台，打开融资渠道，另一方面加紧与基金的合作，探索小股操盘的开发模式，试图以更少的资金量撬动更多的楼盘开发。
2013年12月，首创置业收购港交所主板上市公司钜大国际控股有限公司（下称钜大国际，股票代码：1329），为公司新增红筹上市平台。2014年11月，首创置业向附属子公司钜大国际注资西安（楼盘）项目。
据了解，该交易已于2015年1月完成，未来该平台将为公司综合商业地产和创新业务发展服务。此外，为了满足扩张的资金需求，首创置业亦于2013年、2014年发行多款永续证券。
同时，《投资时报》记者发现，在首创置业2014年落成的15个发展项目中，有7个是轻资产运作，所占权益从30%到55%不等。
2013年11月，首创置业与中国人寿合作，发起设立中国人寿-首创置业债权投资计划，融资20亿元。此次合作开启了首创置业引入保险资金的先河。
2014年，首创置业与中信信托合作设立两期房地产股权投资基金，募集资金用于投资北京平谷大兴庄项目和重庆嘉陵厂项目，累计规模已达人民币39亿元。
同年，首创置业再与中信信托有限责任公司联合发起珠海（楼盘）横琴首聚创信股权投资基金项目，目前，该基金已投资了重庆光和城、北京悦洳汇和重庆嘉陵厂等多个标的。
截至2014年底，首创置业有息负债平均成本仅为7.24%，其中2014年新增债券平均成本为7.06%。
对此，首创置业向《投资时报》记者表示，从外部环境讲，房地产属于资金密集型行业，土地资源竞争越来越激烈，成本越来越高，房企通过合作开发可减轻财务负担，并实现资源互补和品牌协同。从内部环境讲，首创置业制定了新五年战略，未来五年要持续实现规模突破，2018年达到签约销售600亿元目标。
这两方面因素决定了，首创置业须加大合作开发股权基金等轻资产模式，以自身更少的资金运作更多优质项目，快速实现规模突破。未来，公司将以房地产股权投资基金运作为核心，探索多种合作开发模式。预计2015年土地新投资通过合作开发引入的资金将占总投资金额的20%-30%。（完）
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