[摘要] “十一”前，国家相关部门发布金融新政，政策中关于首套房认定和贷款 。
鞍山楼市深度调查
开栏语：“十一”前，国家相关部门发布金融新政，政策中关于首套房认定和贷款 。
利率下限的调整引发轩然大波。一时间，楼市复苏的新闻接踵而至，整个大环境趋于向好。开发商也借势积极推广，楼市复苏迹象明显。本报今起推出《鞍山楼市深度调查》系列报道，解读金融政策，把脉鞍山楼市走向。
央行“房贷新政”推出后引起市民极大关注。本报记者了解到，鞍山工行和中行已经确认执行央行和银监会的“房贷新政”。建行也下发文件，专门解答客户对于央行“房贷新政”关心的问题。
政策扫描
《〈中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知〉解答口径》的文件中指出，如果已拥有1套住房并贷款已经还清，为了改善居住条件申请贷款买房，“可参照执行首套房贷政策”。而对于中介、房企、购房者皆“虎视眈眈”的首套房贷利率，文件仅是称按照央行 《通知》要求，“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”，而后一句则显得微妙，为利率带来了不小的不确定性——“具体由银行根据风险情况自主确定”。
同时，文件指出，若有两套及以上住房且购房贷款全部结清，若符合购房政策，可申请贷款购买住房，贷款首付比率为60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。
政策解读
关于利率：下限七折但视风险由银行自主确定
●问：此次发文后，首套房贷能不能打7折？答：按照文件要求，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险情况自主确定。
关于首套房：首套房贷结清再购房可执行首套房贷政策
●问：什么情况执行首套房贷政策？
答：一是没有个人住房贷款记录，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷政策；二是有个人住房贷款记录，但是已经结清贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷政策。
●问：已经有一套住房，又申请贷款购买住房，政策怎么执行？
答：如果拥有一套住房，要区分相应购房贷款是否结清，分为两种情况：一是已经结清相应购房贷款，为了改善居住条件，又申请贷款买房，可以参照执行首套房贷款政策；二是购房贷款还没结清，又申请贷款购买住房，贷款首付款比例为60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。
前两套住房结清贷款第三套可贷款
●问：有两套及以上住房，购房贷款全部结清了，是否可以申请贷款再购买住房？
答：如果买房所在地取消“限购”或者不限购的，符合购房政策，购房贷款全部结清，可以申请贷款购买住房，贷款首付比率为60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。
●问：非本地居民购房贷款，是否可以办理？
答：如果符合买房所在地的购房政策，可以按照以下条件申请贷款购买住房：一是没有个人住房贷款记录或者有房贷但已结清，在买房所在地名下没有住房，可以申请贷款购买住房。二是在买房所在地名下有1套住房，或者有一笔未结清房贷，可以申请贷款购买住房，贷款首付比例为60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。
●问：已经发放的个人住房贷款是否可以执行新政策？
答：不能，已经发放的贷款按照合同约定执行。
●问：已经受理但还没有发放的个人住房贷款怎么办？
答：受理但还没有发放的个人住房贷款，如果已经签署个人住房借款合同，按照合同约定执行。如果尚未签署个人住房借款合同，请与贷款经办银行联系，了解具体情况后确认政策执行标准。
●问：公积金贷款、组合贷款执行什么政策？
答：公积金贷款和组合贷款，具体请咨询当地公积金管理中心以及贷款经办行。
（注：在此文件中，凡涉及到首付及利率政策的问题，均标注“具体利率政策请根据分行的差别化利率政策和首付款比例要求进行解答”。 ）
政策落地
工行中行已经执行新政
近日，鞍山工行和中行的工作人员表示，银行已经开始执行央行和银监会的“房贷新政”。即对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策：贷款首付比率为30%，贷款利率为基准利率。
其余银行表示，目前尚未接到总行下发的正式通知，暂仍按此前政策执行。
业内人士
“还老贷新”不一定划算
市民将“老房贷”还清，再办新房贷，以此可以享受首套房贷政策。银行人士提醒：这种“还老贷新”的方式，不一定划算。在“还老贷新”之前，一定要考虑三个情况。①手头的贷款优惠力度有多大？②已经月供了多长时间？③手头已有资金的投资如何？
情况一：若“老房贷”选择的是等额本息还款方式（注：多数“月供族”是选这种），一旦还款时间已过1/3，相当于已向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷着实不划算。当然，若月供时间超过了一年 （没超过一年可能要交违约金），但又没超过1/3，则可以考虑提前还贷。
情况二：至于“手头已有资金的投资”，则是看自己的投资理财能力。如果这笔钱获得的投资高于贷款利率水平，还不如把这笔钱先拿去投资，待适当的时候再想办法“还老贷新”。
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