[摘要] 进入2014年，国内楼市渐行渐分化的特征越来越突出。随着前4月的结束，目前5月上旬的楼市情况也已基本明朗。
进入2014年，国内楼市渐行渐分化的特征越来越突出。随着前4月的结束，目前5月上旬的楼市情况也已基本明朗。整体来看，国内一线楼市成交低迷，房价涨幅收窄或小幅回落，相对火爆的2013年，市场显现横盘或下行趋势；二、三线城市分化特征明显，区域供应量和存量较多、人口基数较少、价格在过去涨幅过快的二、三线城市房价明显下行，房价上涨的城市日渐减少。房天下
七大因素影响楼市
对于目前的宏观市场情况，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为，虽然各地市场的发展情况不尽相同，各地楼市的“供需存销建”五大方面结构并不一致，但是造成目前市场分化、下行的主要因素却是相同的。胡景晖表示，影响国内楼市现阶段整体状况的因素主要有以下几个方面：房天下
一是限贷。银行信贷未见明显放松，反而相对偏紧，很多银行年初没有了任务指标，批贷的周期增长，审核更严格。还有比如银行首套房利率优惠的取消等，市场各类需求的购买力都受到限制。与此同时，银行系统对房地产上游的信贷口径也从紧，更加注重安全性，房地产开发企业融资渠道受限。房天下
二是限购。2013年下半年，各城市出台的限购加强版，除个别城市略有调整外，至今未有整体的明显变化，投资需求和改善型需求都受到限制。
三是保障性住房政策的实施。保障性住房建设、共有产权六城试点等举措的实施，如北京（楼盘）的自住型商品房，直接分流了相当部分的市场刚性需求，促使这部分刚需阶段性地改变置业计划，转入观望。
四是两会之后，如“不动产统一登记”、“房产税立法”、“增加刚需供应”等多项房地产市场“长效”机制持续推进所释放的市场信号，促使市场各方对楼市未来的预期发生转向。
五是目前国内浓厚的“反腐”氛围，客观上使得市场上的房源挂牌量明显增多，也令各方对房地产市场的预期和判断发生变化。
六是2013年楼市火热之后，价格持续走高。一些城市在市场价格到达高位之前，购买力较好的部分需求在去年的特殊市场环境下已得到较大程度的释放。在价格较高的现阶段，市场购买力相对不足。
七是市场经过了相当时间偏冷的情况下，在媒体舆论因素的助推下，购买力整体的“观望待跌、观望待变”的心理目前成为主流。房天下
市场持续下行，市场政策或将面临调整
胡景晖认为，国内楼市从年初发展至今，分化、下行的趋势越来越明显，在当前国内宏观经济、政治、反腐等领域大动作不断的情况下，房地产市场整体的发展方向是在退烧趋稳的过程中，逐步迎来结构性调整，步入更理性、健康、协调的发展轨道之中。房天下
对于未来一段时间的市场变化，胡景晖表示，如无特殊因素影响，未来市场进一步分化和趋冷的势头很有可能继续发展，“量缩价跌”将成为楼市的大势所趋。
在目前“救市声”不断的舆论环境下，如果市场在未来一段时间内进一步下行，为避免对宏观经济和金融体系产生较大不良影响的风险，不排除政府出台适度刺激和调整政策进行“托市”的可能，但楼市调控的思路出现180度大转弯，由限购转向“救市”的可能性不大。房天下
胡景晖认为，随着楼市的发展，未来可能会出现以下一些情况：
一是尽管观望情绪浓厚，但市场的有效需求依然存在。被如“自住型商品房”所吸引的刚需虽然阶段性地观望，但下半年之后，如果长期买不到自住房，此类需求还可能回归商品房市场，对市场产生一定的冲击，促使价格在短期内面临较大的上涨压力。
二是目前受压抑的需求，也有可能会在政策或市场发生调整变化后重新入市，可能会重演从08年的整体偏冷到09年疯狂上涨的情况。这种大起大落的情况是市场各方所不希望出现的。
三是各城市分化的特征继续发展。三四线城市出现“鬼城”、楼盘滞销、烂尾等，开发商破产，银行系统风险增加，理财产品、表外业务等方面都有可能出现风险。房天下
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