[摘要] 9月以来，全国住宅市场成交较8月出现明显上升，一、二线城市成交热度延续，“日光盘”频出。“从目前数据来看，全国楼市持续升温，"金九"行情已无悬念，"银十"也值得期待。”
9月以来，住宅市场成交较8月出现明显上升，一、二线城市成交热度延续，“日光盘”频出。“从目前数据来看，楼市持续升温，"金九"行情已无悬念，"银十"也值得期待。”
楼市热度不减，也使得房地产调控的难度加大。一位权威人士昨日对上证报记者说，考虑到各地房价涨跌已开始呈现分化趋势，很难期待统一的更严厉的调控政策出台。再加上房地产调控长效机制迟迟未建立，更加剧了楼市的“阴阳不调”。由此，房价上涨过快城市，尽早出台有针对性的“降温”措施，显得尤其迫切。
新闻来源：上海证券报
楼市迎来“金九银十”
据国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中房价同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，涨幅为19.3%，为下降2.3%。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比涨幅在18%至20%。
“整体来说，当下楼市量价均居于高位，市场恐慌已经出现，频繁出现的地王依然可能抬高价格预期，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下楼市调控的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标难度非常大。在地王频繁出现的情况下，今年"金九银十"很可能会热度空前。”张大伟说。
据中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的中秋小长假，各地楼市成交依然活跃。3天假期中，主要城市签约合计为1.29万套，比端午假期的1.09万套上涨18%。
另据统计，9月份，截至21日，54个主要城市住宅签约套数合计为16.5万套，相比8月同期的16.28万套有所上涨。
“特别是9月中旬以来各地"日光盘"频现，大部分楼盘未推出优惠政策。”张大伟说。
对此，副总裁胡景晖认为，近期北京新推楼盘几乎都成为“日光盘”，预计四季度开发商推盘积极性将进一步高涨，市场交易量有望进一步回升。亚豪机构副总经理任启鑫也认为：“目前市场整体向好，消费者购房踊跃，开发商的推盘热情也有所提升。今年前8个月，北京楼市成交乐观，使得房企业绩压力有所减轻，在预期向好的大环境下，"金九银十"将成为部分开发商提高利润率、完成全年业绩的关键时期。因此，9月以来，无论是房企的推盘速度，还是单次推出房源量都有所增加。”
限贷影响逐步显现
也有部分业内人士对未来一段时间楼市表现持谨慎态度。某房企高管对上证报记者表示，今年的“金九银十”或许会比往年略显平稳。从9月以来的情况来看，虽然延续了8月份的供销两旺，但是价量增速比预期的要低。一个很重要的原因是从9月初开始，多地银行出现暂停房贷、迟贷或者上调房贷利率的情况，银行收紧房贷的情况抵消了一部分市场需求的增长。
对此，张大伟表示，银行收紧房贷近期对“金九银十”影响不大，但预计这一影响将在11月份凸显，因为11月后可能很难贷款。
他分析称，目前多家已经暂停房贷业务的银行，并非官方口径宣布暂停房贷，而是因其首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，故出现了事实上的贷款暂停。这些银行的房贷业务占比不高，市场占有率低。
目前还做房贷的各家银行预计，这两个月购房贷款大幅收紧的可能性不大，但折扣优惠可能会有所收窄。预计从10月底开始，贷款额度会非常紧张，甚至可能出现难申请到新额度的可能性。
各地政策松紧不一
面对房价上涨，北京等一线城市调控政策也在趋紧，南京、郑州则紧随其后。
作为楼市的重要风向标，北京房价已经连续数月保持同比接近20%的高增长，环比增速也始终未见明显下降。为此，近日北京住建委官方微博称，“北京市自住型商品住房管理办法经反复讨论并征求有关意见，目前已基本成熟，有望近期正式出台。”
据透露，该文件主要内容包括：明确自住型商品房定位为商品住房属性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房轮候家庭可优先购买。同时，办法对该类住房的再上市年限要求和分成等，均做了明确规定。
“大规模地限房价、竞地价将改变楼市调控机制，而自住型商品房的供应必然会平抑房价。”张大伟认为，北京作为实施“国五条”力度最严格的城市，目前实时政策还未正式公布，对市场的影响还有待观察。
南京日前也出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。
然而，需要指出的是，与政策收紧的一、二线城市相比，一些地方也在为楼市松绑。如房价连续数月环比下跌的温州率先微调了限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。此外，芜湖、舟山等三线城市也都或明或暗地调整前期出台的房地产调控措施。
“在城市房价涨跌呈现分化的趋势下，很难期待统一的更为严厉的调控政策出台。”一位接近住建和国土部门的权威人士向记者说，目前最迫切的是尽快建立房地产调控长效机制。
亟需建立长效机制
不久前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，抑制楼市投资投资性将长期不放松。这意味着“限购、限贷”等措施短期内不会退出。然而，目前来看楼市已经将这些调控政策“消化”，因此亟需房产税等长效机制建立，以求对楼市预期形成管理。
住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，单就接下来的调控思路来看，可关注几大方面。其一，通过“三限”（限价、限购、限贷）缓解供求矛盾；其二，抑制投资性购房仍将是调控重点；其三，房价涨幅过快区域将成为调控重点区域；其四，加快保障房建设；其五，长效管理机制开始启动。
“长效机制早就应启动了，首先应当从基础做起，包括个人住房信息系统联网、不动产登记统一。”王珏林多次向记者如是说。他表示，房产税肯定要推进，应该尽早明确方案、目的，指导思想，以及要达到的效果等问题。对于房地产调控的长效机制，秦虹也有自己的看法。
“我认为未来房地产调控政策方向长期不能变，但是在调控政策优化方面还是有很多空间可以继续探索。对于未来，大家都认为长效机制是房地产市场健康发展的重要基石，并对此有很强的期待。”秦虹说。
秦虹进一步称，建立长效机制的关键是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。
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一线城市持续“高烧”,调控“抗药性”凸显
国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,8月份,新建商品住宅价格同比上涨的城市69个,北京、上海、广州、深圳等一线城市同比上涨在18%-20%之间。
北京刚现每平方米7.3万元的单价“地王”,沪杭随即又拍出数百亿的总价“地王”。
中秋小长假期间,记者在北京、广州、深圳等一线重点城市走访楼盘销售情况了解到,尽管价格一路走高,可仍然频现“日光盘”。
中秋当天,记者在北五环内一新楼盘看到,看房客一早就赶来排队拿号,售价定在每平方米5万元,而同一楼盘8月开盘的项目当时定价为每平方米4.2万元,而且当日便售罄。今年8月以来,北京望京金茂府(楼盘资料 业主论坛) 小区以及位于北京东四环附近的华侨城、大兴区的中建国际港(楼盘资料) 等多个项目都在开盘不久后便销售一空。
连与北京通州区相邻的河北燕郊也沾上了一线城市的地利,在位于102国道两侧的燕郊城区,到处是布满广告位的售楼处。20日开盘的一个小区,19日下午便开始排队,一个下午号就全部拿完了。销售人员告诉记者,去年同期燕郊的均价也就每平方米7000元,今年3月逼近万元大关,现在已 过12000元。
同样的情况也出现在广州、深圳、杭州等一线城市。中秋期间,位于广州增城区的碧桂园凤凰城二期,主打80-140平方米的二房至四房户型,均价12000元/平方米,当天推出的800多套单位一天售罄。19日开盘、位于深圳南山区的横裕滨城小区,每平方米4万元起,最贵单位价格达79000元,均价超过53000元/平方米,180套房源吸引了六百多人认购,豪宅照样“日光”。
在位于杭州西湖区的新开楼盘协安紫郡售楼大厅,上百位购房者争相选房,每位售楼人员都有多位顾客等着签约。据售楼人员介绍,此次开盘的主要是90平方米左右的刚需户型,首期100套短短两三个就卖出去八成。
在拱墅区九龙仓碧玺看房的“新杭州人”胡龙告诉记者,去年初是这一板块房价低点,均价18000元/平方米左右,结果价格一路缓慢上涨,如今同区域的楼盘价格普遍为24000元/平方米。“虽然没钱,但是得赶快出手了,要不又得后悔。”
北京中原房地产市场研究部总监张大伟认为,经过十年九调后,房地产市场已出现明显的“抗药性”,尤其是一线重点城市。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组发布的报告称,多轮调控下,房企尤其是品牌大房企抵抗政策风险的能力更强,比如通过重回重点城市,调整产品结构、主打刚需产品,扩展资金渠道等。
中国某房产研究院杭州分院研究总监高院生说,一线城市庞大的需求预期下,调控带来的影响经过一段时间很快“消化”,并最终传导到刚需市场。
三线开降二线趋稳，“鬼城”再现
在浙江温州、舟山,安徽芜湖、马鞍山等三线城市及一些县城,则显现出别样光景。8月,温州新建商品住宅价格同比下跌2.3%,自2011年9月以来,已连续23个月下跌,也是今年8月70个大中城市中房价下跌的城市。
8月份芜湖房价跌得“最狠”,环比跌幅达2.29%,当月芜湖住宅均价为6137元/平方米,已连续三个月下跌。记者从芜湖市国土房产部门了解到,今年以来,随着库存的不断攀高,芜湖市场前几年积压的未能及时售出的期房已陆续转化为大量的现房和准现房。
国家统计局数据显示,8月,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。作为二线城市的合肥,在过去几年均价从每平方米三四千元迅速攀升至七八千元后,近两年则涨幅放缓。9月周,合肥市区商品住宅销售均价突破7000元。
住建部政策研究中心主任秦虹在2013年中国房地产品牌价值研究成果发布会上表示,目前房地产市场的分化格局已经形成并将成为常态,一线城市和部分二线城市房价上涨较快,绝大多数城市房价相对平稳,少数城市处于下跌状态。
有关“鬼城”的说法不绝于耳。少数城市由于热衷造新城,出现了板块性“鬼城”,如被媒体多次曝光的鄂尔多斯,出现大规模空置房的正是位于该市西部的康巴什新区。除了广为人知的鄂尔多斯,常州、郑州、营口等地的新城区也出现了大面积空置现象。即使在省会城市,合肥滨湖新区开发多年,由于不限购,房子卖得“火”,可城依然“冷清”,楼盘空置也很严重。
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新闻来源;中国新网网
随着“金九银十”传统销售旺季的到来，今年以来持续升温的房地产市场依然热度不减，尤其是北上广深等一线城市“地王”频出，“日光盘”现象更是屡见不鲜。然而，一方面是热点城市房价居高不下；另一方面却是部分三四线城市“空城”现象越来越多，部分二三线城市房价持续走低，楼市呈现出显著“冷热不均”的态势。
对此，专家认为，当前楼市已显现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡等特征，下半年楼市预计依然将维持目前整体微涨的趋势，但一线城市和二三线城市房价的两极分化将会加剧。
上半年楼市加快两极分化
国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中房价同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，涨幅为19.3%，下降为2.3%。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二三线城市。从新建商品房来看，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降、持平的城市分别为两个，而上涨城市达到66个。
中国房地产学会副会长陈国强在分析上半年房地产市场的状况时表示，这是一个重要的分化和背离的表现，表现在不同的城市和不同的区域之间。从商品房成交均价来看，已经出现了百分之十一点几的增幅，但是在这个当中，以北上广深为代表的这些重点城市，中心城市，尤其是北上广深，前7个月房价的同比涨幅在16%以上，但是另一方面，以温州等城市为代表的三四线城市，他们有的已经出现价格的持续低迷，成交量的低迷，价格低迷，温州少数楼盘甚至出现价格腰斩，不少三四线城市陷于市场的低迷状态。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，又库存积压，很难拉动经济。
经济发展不平衡是主因
对于一线城市“地王”频现的原因，国土资源部副部长胡存智认为，大部分“地王”地块都是区位条件比较好的优质稀缺地块，还有地块多与商业用途有关、竞买者特殊等原因，成为“地王”有一定偶然性。胡存智指出，还有其他一些原因不容忽视：一是房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；二是一些大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度；三是一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；四是一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了国土资源部有关均衡供地的要求。
相比于一线城市房价的节节攀升，部分三四线城市房价却分化明显。对此，业内表示，这种结构性差异形成的本质原因在于市场供需的不平衡，深层次原因则与地方经济发展不平衡有很大关联。例如，从供给角度看，一二线城市土地资源匮乏，拿地成本较高，这也制约了城市商品房的供应；而三四线城市土地相对丰富，同时地方政府在财政收入来源较少的情况下，往往在土地出让上较为“大方”，从而刺激了楼盘的供应量。
“组合拳”稳定土地供应
面对当前一线城市土地价格高涨，“面粉比面包贵”的现象，国土资源部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，防止干扰市场预期。
胡存智表示，在防范地价异常波动的同时，要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。特别是北上广深等一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。
“两极化的表现充分地说明了在当前特定的市场环境下，我们应该正视市场表象背后力量所起的作用。”陈国强认为，在市场力量和行政力量的博弈当中，尽管调控在一时一地可以发挥作用，但是对市场真正产生持续基础性作用的还是市场本身供求关系的演变。
业内认为，从调控的方式上讲，是用经济手段、市场手段、房地产手段，少用行政干预手段，所以未来限购总体方向慢慢会淡化。而其他措施，比如类似房产税、土地供应、制度问题等长效机制将会逐渐建立，这样就有个交替的过程。
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新闻来源：扬子晚报
国庆期间火爆的绝不止景区，各个选在长假期间开盘的项目售楼处，也是的人潮涌动。据记者了解，截至目前，选在“国庆档”开盘的项目几乎都是大卖。而过热的楼市也催生了许多怪现象。有的楼盘因为太火，置业顾问竟劝客户别来买，还有的则表示不找关系买不到。买房如此，实在可叹。
楼市火热
扬子晚报记者了解到，南京有5家楼盘选在长假前一天晚上抢开，有的楼盘选房甚至持续到昨日凌晨。这5家抢开盘中有3家都直接“夜光”，另有一家售出8成以上。而昨日江北开盘的一家商业公寓项目也卖出7成以上。
这3家抢开“夜光”的楼盘分别为江浦的中海万锦熙岸和北江锦城，以及仙林湖的保利罗兰春天。中海和保利两家大盘都把开盘时间选在了晚上10点以后，两盘加在一起共推房460套之多。其中万锦熙岸加推了200套94-107平方米房源，均价在11000元/平方米左右。而罗兰春天则推出了260套88-132平方米房源，均价14000元/平方米。两家楼盘都吸引了大批刚需购房者，当晚便完成“夜光”。“这不是选房子，根本就是在抢房子！”当天晚上大约10点半，一位气喘吁吁赶到万锦熙岸售楼现场的先生直呼自己来晚了，“我排在第38组，没想到会选得这么快。”
实际上，南京楼市目前的情况说抢房一点都不夸张。除了三家“夜光”盘外，另一家抢开的城南楼盘琥珀森林，也在当晚取得8成以上的销量。首次开盘的仙林别墅盘保利礼墅也卖出了十几套高总价的别墅。而就在昨日，江浦商业项目东方万汇城再次大批量推出628套酒店式公寓，户型面积31-71平方米，均价9700元/平方米，较前期有所上涨。该盘已在此前收获过两次大号“日光”，昨日又卖出7成以上，与前几家楼盘不同，其购买主力为中小投资客。
不少开发商年度任务提前一季度完成
购房者赶着送钱，开发商坐等收钱。楼市火热至此，让南京不少开发商都提前完成了年度销售任务。包括一些名不见经传的楼盘，也能低调把钱数。
据记者了解，目前南京已明确提前一个季度完成全年销售任务的开发商至少有10家以上。奥南的金地自在城，江北的旭日弘阳双盘、新城香溢紫郡，河西的莱蒙水榭春天，江宁的保利梧桐语、21世纪百家湖一号、翠屏城，城北的金地明悦，仙林的高科荣域等热点楼盘悉数在列。据相关统计，这十余家楼盘中，更是有好几家都上调了年度任务，趁热打铁的意味很浓。例如，今年已热销15亿元的莱蒙水榭春天目前任务大幅增加到22亿元，21世纪百家湖一号从7亿元上调至10亿元，而保利梧桐语和翠屏城也分别有2亿元的上调。
此外，城南的琥珀森林自5月份首开以来，也已经完成约13亿元的销量，若按照半年销量统计，足可以位居南京房企前列。这家甚为低调的楼盘，加上前晚年度最后一次开盘，四次集中销售几乎每次都拿到准“日光”的成绩，价格也是屡次上调。而类似这样低调数钱的项目，在今年的南京楼市并不少见。
购房者抢房子，买方市场变卖方市场，开发商也变得越来越牛气。给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房等等楼市怪相频出。
就在国庆假期前夕，记者接到一位朋友打来的电话，他看中了城南西善桥区域的一家楼盘，考虑到开发商知名度不如央企，以为能轻松买到心仪的房子。没想到去售楼处打听了下，置业顾问直接泼来一头冷水，“您找关系了吗？我们在售房源不多了，没关系根本买不上。”无独有偶，河西某楼盘的置业顾问也曾对记者表示，如果关系不够硬，无法保证买到合适的房子。楼市之火热，连一般开发商的项目都要凭关系说话，不能不让人感叹。
日前，南京一位业内人士也向记者透露，朋友为了买到热点楼盘心仪的楼层，居然给营销经理送了约合5000元的“厚礼”。更有甚者，仙林湖一家品质项目的置业顾问，更是直接劝前来咨询的客户别来买房了。向记者爆料的人表示，他去看房时得到的答复是，“房子少，意向客户太多，不如等下一批再来。”卖房子卖到这种程度，真是做到躺着也能挣钱了。
记者观察
疯狂买房的你:看到楼市背后的风险了吗？
开盘“日光”不是新闻，不“日光”才是新闻；过去卖不掉的楼盘，现在不找人不托关系就买不着，关系不“硬”也买不着；为买一套房不惜送5000元大礼；不挑楼层，不看户型，不问朝向，捧着大把的钞票苦求一套商品房……楼市的滚滚热浪令人窒息，“疯狂的房子”成为国庆黄金周南京市民实时热门的话题之一。由于看好房价上涨，众多消费者争着不惜代价追高入市，而其不理性的购房行为也埋下了风险隐患。
调控的风险
当前一线城市商品房销售火爆，过热势头已赶上2009年，因而不少业内人士预测，调控加码的可能性越来越大。房地产调控长效机制呼之欲出，有消息称，由国家发改委、住建部等联合起草的长效机制已研究了两年之久，很可能在年内出台，房地产税收、商品住房供给、信贷政策等内容都会涉及。其中最为引人关注的是房产税的扩容，南京试点开征的可能性较大。而调控新政一旦出台，必然会给过热的市场浇上一盆冷水。人们不会忘记，2010年四月国十条发布后，楼市陷入长达两年多的低迷。历史会否重演？还真不一定。
房价的风险
就如股市上人们“买涨不买跌”，涨得越高买得越疯狂，楼市现在的追涨现象也愈加明显。不少消费者购房，是基于对房价上涨的预期，而房价真的会大涨吗？冲动买房的你会不会触到房价的“天花板”？
扬子晚报记者从一些开发企业了解到，由于前九个月房价涨得较快，今年南京房价控制目标完不成的风险加大。为了守住涨幅底线，近期不少开发商都被政府相关部门约谈，要求不许涨价。另有消息称，长江隧道北口的高端地王盘雅居乐滨江花园由于定位豪宅，预期非毛坯售价2.2万元，但这个价格并没有得到政府相关部门的认可，也就迟迟办不了手续无法上市销售。虽然该楼盘有其特殊性，但“江北房价过两万”显然是政府不愿看到的。政府极力“维稳”房价，因此，虽然销售持续上升，但年内房价大涨的可能性并不大。而年底前若出台调控新政，明年的房价可能滞涨，甚至有下行趋势。2011年南京不少楼盘上演老业主因房价下跌而“维权”的一幕，今天疯狂买房的你，会不会明天也疯狂“维权”？
买到不称心房的风险
作为老百姓宗的消费支出，买房本应精挑细选，多方比较。但在癫狂的市场中，买房像买青菜萝卜一样随意，很多消费者的预期目标已经缩小到只求买到一套房，不挑楼层，不看户型，不问朝向，不管位置好坏。90平方米抢不到，120平方米的也行；采光好的中间楼层不指望，一楼、顶楼也可以；买沿街的房子也打破头，什么噪音、灰尘污染，那就不算个事。“买房”变成了“抢房”，最终买到不称心房的风险也加大。而房子自住少则几年，多则十几甚至几十年，这种“不称心”难以弥补。前段时间市民陈女士抢购了一套河西某小区的住宅，原本想买的90平方米房源没买到，就临时抢了套130平方米的房子，当时甚至对户型都没细研究，买完才发现，客厅朝北，几个房间面积都比较小，阳台更堪称“迷你”，户型的各种缺陷让陈女士颇为后悔，而多出的百万元房价款也增加了沉重的资金压力。
绕限购的风险
要买房，先离婚，成了当前楼市的一大怪现象。在限购令的严格约束之下，不少已有两套以上住房的人开始用各种方式谋求一纸购房证明。
除了假离婚之外，还有的人以父母、兄弟姐妹的名义买房，而这些绕限购行为具有一定的风险。假离婚弄假成真的例子已不鲜见。江苏省高级人民法院今年4月就已经明确，为买房假离婚，弄假成真想复婚的，法院不予支持。而若是以他人名义买房，房产证写了别人的名字，今后也有可能引发产权纠纷。为了一套房，夫妻离散，兄弟反目，这样的风险，你愿意承受吗？
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