[摘要] 5月22日，记者在鞍山市千山区人民法院听法官讲述了一起“城乡合作”在农村违法建房的案件。法院判决合同无效，所受损失双方各自承担一半。可以说，这是一起新类型案件，它折射出加强农村土地的科学规划管理、建立完善农村建设用地使用权流转制度非常迫切。
5月22日，记者在鞍山市千山区人民法院听法官讲述了一起“城乡合作”在农村违法建房的案件。法院判决合同无效，所受损失双方各自承担一半。可以说，这是一起新类型案件，它折射出加强农村土地的科学规划管理、建立完善农村建设用地使用权流转制度非常迫切。
【案情】
城乡“合作建房”违法被拆
家住鞍山市内的城镇居民老张(化名)，儿子已至婚龄，他想为儿子购买一套市区的房子，但面对日益高涨的房价，他们一家整日望房兴叹。
2012年9月，老张偶然从一个亲戚处得知，家住本市近郊的大刘(化名)家有一处旧房屋，可以与人合作拆旧建新。
于是，求房心切的老张父子与大刘见面沟通后一拍即合，双方随即签订了一份《合作协议书》，约定由老张父子出资对大刘所有的老房子进行改造并翻盖，老张向大刘支付10万元补偿费，建成后老张父子拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻建房屋的所有权益收入也按50%分配。
合作意向达成后，老张立即向大刘支付了10万元，并组织亲友着手拆除大刘家的旧房。拆除老房子后，他们又请来了专业施工队开始建设。在工人紧锣密鼓的施工下，很快建筑成功了。
2012年底，行政执法部门在执法检查中，发现了老张父子与大刘偷梁换柱、瞒天过海的违建行为，执法部门遂出具了行政处罚决定书，勒令老张停止上述房屋的建设并对已建好的房子进行了拆除。
经受了损失又心里憋屈的老张父子找到大刘，要求他返还10万元并按实际情况补偿已产生的投资损失。面对老张父子的要求，大刘有自己的想法，两家多次协商都谈不拢。
无奈之下，老张父子只得求助法律，将大刘告上法庭，请求判令大刘立即返还合作建房的10万元，并对父子建房已经投入的6万元折价补偿。
法院依法判决 合同无效
千山法院在审理后认为：老张父子与大刘之间是合作建房合同纠纷，所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。
而老张父子与大刘签订的《合作协议书》中约定，由老张出资、大刘出地的方式合作进行房屋建设，老张父子由此拥有房屋50%的产权及，不难看出，原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，合作协议应认定为无效。
对于老张与大刘的责任认定，法院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，老张父子主张大刘返还10万元，法院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法院判令大刘返还老张父子5万元。
关于老张父子要求大刘折价补偿建房投入6万元的诉求，因在建房过程中双方均没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，鉴于庭审中原、被告双方就此项诉求达成一致意见，大刘自愿承担老张父子建房投入损失3万元，老张对此也表示同意，法院予以准予。
法院最终判决双方签订的《合作协议书》无效，大刘返还老张父子房屋补偿款5万元并承担老张父子建房投入损失3万元，老张父子及大刘均未对判决提出上诉，就此这个案件画上圆满句号。
声音
“合作建房”存巨大风险
办案法官表示，根据我国现行的土地管理法，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，法律不能保护，试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的行为是不能得到法院支持的。
从本案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，所以其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿相比也有着天壤之别。
建议加大 普法宣传
对于城乡“合作建房”的问题，有专家建议，应加强农村土地的科学规划管理，建立完善农村建设用地使用权流转制度。
希望立法部门进一步健全和完善关于农村宅基地管理和使用的法律制度，以引导和规范农村集体土地流转秩序。
有关部门要大力加强对《土地管理法》等法律的宣传，人民法院要选择有典型的案例就地公开审理，增强公民的法律意识。
另外，村民小组、村委会发现本村村民利用宅基地与他人合作建房的要主动制止，阐明有关法律规定，不得同意他们的准建申请，对于非法抢建、扩建的，坚决给予制止。
追问
城乡“合作建房”能否“有路可走”
城市商品房价格上涨，这并不能成为城乡“合作建房”的理由，这样一个案件就“展示”出了很多问题。
城乡“合作建房”，不符合我国现行法律的规定，不受法律保护。同时，合作建房协议无效。宅基地有特定的主体，即仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。使用权人虽有权在该地块上建造房屋等建筑物，但禁止将宅基地卖给城镇居民或变相与城镇居民有类似交易。从实践来看，老张父子与大刘默认达成的合伙建房协议，含有合作建房并分产权的成分，实际上涉及到将宅基地使用权部分转让给城镇居民的事实，因交易一方是城镇居民，其无权在该组享有集体土地使用权建房，合作建房既未经县级以上人民政府批准，也没有办理相关更名手续，这违反了我国国家土地管理的相关法规政策，该协议应认定无效。
农村宅基地合作建房无产权证，易引发各类纠纷。农村宅基地合作建房常会因房屋建成后出资方不能取得房屋产权证及在建房屋被相关部门责令停建等原因发生纠纷；购买此类房屋拿不到国家发给的产权证，实际上属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，极有可能被拆除，而且出资方也不会得到拆迁安置补偿；由于造价低廉，出资方所聘请的施工队往往是无任何建筑资质的乡村“包工头”，所建成的房屋质量根本得不到保障。
案件背后，暴露出的是管理盲区，它易引发一系列社会问题。购房者虽居住在村镇，但户口无法迁入居住地，仍属于流动人口，给社会治安、计划生育、医疗保险等管理工作带来诸多不便，购房者子女入学也将受到较大影响。
【相关链接】
我国《宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”第十条中也清楚地写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
国土资源部文件也明确指出，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况，即农民的宅基地，农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，根据担保法使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
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