[摘要] “日前出台的房地产调控政策有着非凡的意义。”中指研究院指数研究总监何田接受中国商报记者独家专访时告诉记者。
“日前出台的房地产调控政策有着非凡的意义。”中指研究院指数研究总监何田接受中国商报记者专访时告诉记者。
何田所说的房地产调控政策是指3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》（简称《通知》），这个通知是对2月20日国务院常务会议确定房地产调控五条政策措施（简称“新国五条”）进一步细化和加码。
一些业内人士也都认为，新国五条出台表明中央政府对房地产调控的再度升级，也表明新一届政府对房地产的政策不会动摇和改变。但从新国五条内容也不难看出，该调控措施与以往的调控一样，仍然不会对房地产在一些地方政府中支柱产业定位的角色有所触动，相反，新国五条对房地产的调控力度还将因之而有所削弱。
“《通知》共有六条措施，大致显示了政府对房地产调控的三大方向或举措，”何田说。一是限购将再度扩容升级。以前一些城市的局部限购将扩容到全覆盖，一些城市从新楼盘限购扩容到二手房，限购城市范围将从一二线城市向三四线城市延伸；二是个人卖房将严格执行征收20%的所得税；三是信贷差别化将会加巨。
其实，这次调控早已在专家学者的预料之中，针对去年二季度至今房价升温的现象，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松就曾向记者示，“不久将会迎来更为严厉的调控政策，我们可以容忍房价平稳适度小幅上升，但不能容忍过快上涨。”
推盘旺季不旺
“3至4月是房地产推盘旺季，受国五条细则措施的影响，很有可能推盘旺季的成色将会受到影响，不同的城市不同的区域将会进一步分化。”对于未来房价走势，何田做出了如是预测。
有统计数据显示，至2010年以来，三四月份一些代表性的城市的月度成交量及新上市房屋面积都会加大。以2012年为例，我国有代表性的城市成交量同比大幅增长50%，房屋面积供应量与2010年基本持平，全年供销比达到1.1，甚至于有点供不应求的迹象。据有关部门的统计，百个城市至2012年6月以来，随着销售面积的回升，新开工面积的缩减，环比涨幅也由负转正，2013年1月平均每平方米售价达到了9812元，涨幅明显扩大到了1%。
中指研究院认为，由于房屋需求受政策影响较大，随着2月国五条的出台，成交量大幅上涨的走势将会有所改变，销供比将有可能从2012年的1.1变为小于1，短期内价格上涨趋势也有可能会受到抑制。
“总之，从短期来看，房产税的范围将会进一步扩大，限购政策也将会更严厉，这会大大抑制房屋的短期需求。”何田说。
著名的财经评论人吴其伦则指出，新国五条将会大大抑制房屋市场需求，需求量减少或将引发房价过快上涨。今年3月房价将会有所松动，5月各地房价或迎将来小幅下跌。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强此前一直坚持今年3月房价会暴涨其理由是去年土地一直处于负增长，这必然导致供应不足，从而得出今年3月要暴涨的结论。但新国五条及其细则出台后，其在微博上突然说：“别涨了！”英联不动产董事长郭建波也认为，一线城市房价将在3月出现拐点。
还有更多的业内人士态度也在悄然发生变化。深圳（楼盘）中原地产副总经理贺晓丽表示，新国五条对近期日渐趋热的楼市起到降温的效果，后市应持谨慎态度。
作为老百姓来说，希望房价能通过调控降下来，但为何无论如何调，房价不但没降，反而有所上升呢？
地产“隐支柱”定位推高房价
“造成房价上涨的因素很多，但主要推手是土地。”何田告诉记者。
土地对推高房价的贡献表现在两个方面，一方面是土地转让价。土地转让价居高不下，造成房价虚高，从情况看，地价及各种税费占到房价成本的比例为20%至30%，高档商业区达到40%至50%，个别高档房地价及税费占房价成本甚至于达到60%至70%。从供需关系上来说土地供应不足，致使房屋供应不足，这也无形中推高了房价。农村土地只有通过政府征用了之后才能作为商品房开发用地，这大大束缚了土地的市场供应量。
何田的这一说法并不是一家之言。山西建筑工程总公司副总经理柳树林也认为，房价高最为根本的原因是土地成本价过高引起的。
“目前我国土地出让成本费和各种税费加在一起要占到房价成本的40%至50%，这么高的土地成本费及税费，高房价也就很自然了。”柳树林告诉记者。
土地成本是高房价的主要推手，但不是造成高房价的全部。人工建材成本的大幅上涨也是一个重要方面。还有就是流动性过剩造成大量闲余资金涌入房地产，也对推高房价起到了推波助澜的作用。但“对高房价贡献的还是土地成本。”柳树林说。
为何地方政府不把土地成本降下来呢？
这与一些地方把土地作为支柱产业的定位有关，也就是人们常说的土地财政。“由于地方政府把土地作为支柱产业，为了获得更多的土地出让金，他们会抬高地价，从而抬高了房价，抬高了房价税收又多了，GDP也就起来了，对政府短期来说似乎是一个多赢的支柱产业。”柳树林表示，“把土地作为支柱产业不是长期行为，也不是健康的经济增长，是一种类似‘毒瘾’的依赖症，难以自拔。”
“但一些地方政府把土地作为了支柱产业，致使我国众多的房地产调控措施，在一些地方政府的应付下多成了‘空调’，目前调控的环节只局限于限制购买，并没有从土地供应上降低房价成本，从而致使房价屡调屡涨。地产应该去支柱定位！”这是今年两会代表会员热议的话题。
有专家认为，此次新国五条对房价的调控仍然是限制购买，同样没有涉及到从供应环节降低房价的问题。新国五条对房价的调控能力也将因地产隐形支柱产业的定位而大打折扣。
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