[摘要] 截止8月，上海今年售出的每平米单价在10万元以上的新建商品住宅逼近百套大关，平均不到3天有一套成交。业内预计，今年必将打破2009年全年成交125套10万级天价豪宅的纪录，创下历史新高。
截止8月，上海今年售出的每平米单价在10万元以上的新建商品住宅逼近百套大关，平均不到3天有一套成交。业内预计，今年必将打破2009年全年成交125套10万级天价豪宅的纪录，创下历史新高。而随着近期二、三线城市相继出台抑制房价过快上涨的限购令，部分资金必将回流上海等一线城市，以翠湖天地、华润外滩九里为代表的上海市中心稀缺型高端楼盘必将再次成为热点。
限购扩大
日前，各地已将相关情况报告送住建部，这意味着，新一轮专门指向二三线城市的限购政策即将出台。虽然住建部没有自定限购名单直接对某些城市实行限购，具体政策将以地方政府的意志为主，但其正在加大督促各省级地方政府自觉限购的力度也是不容置疑的。
以往经验表明，一线城市的限购政策实施，有效地抑制了部分市场需求，投资需求继而外溢至二、三线城市的楼市；二、三线城市经济基础有限，经济发展支撑不足，发展程度与一线城市差距甚大，但胜在价格洼地，从而坐收渔翁之利。而如果限购继续扩散，这部分资金也可能回流。而一旦资金回流，上海等一线城市的豪宅市场必定是有实力的买家。
市场人士表示，豪宅因其多作为标志性建筑，拥有普通住宅不具备的展示性价值，、保值能力也比普通住宅高出许多，上海上半年的豪宅市场成交情况也印证了这一观点。
豪宅成交明显
上海8月一手房市场则呈现量价齐跌的态势，成交环比下降23%，同比下降65%，成交均价略有下降。进入9月，前12天，上海新建商品住宅成交1648套、19.8万平方米，同比（较去年同期）回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平为近3年同期。然而，商品住宅成交均价为24852元/平方米，环比上涨12.50%。
有分析人士指出，上周商品住宅均价环比上涨12.50%，创下最近20周新高，主要原因是上海高端商品住宅成交面积环比未同步下跌，反而上涨37.68%，从而推高了整体成交均价。
上海高端市场活跃早已出显。据上海中原地产一手豪宅月报数据显示，今年1月至8月，上海5万以上公寓共成交810套，占2010年整年成交量的52%；今年仅上半年成交量就已超过了07,08的全年成交。其中，单价10万以上公寓累积成交96套，超过了2010年全年成交78套的记录。如果将商业地产项目囊括在内，成交套数就已经突破了百套大关。
究其原因，同策咨询研究部总监则认为，除了部分项目以房地产信托投资等形式回笼资金的情况外，豪宅市场较强的抗跌性决定了它在市场低谷期仍能保持不错的走势。再加上市场的长期趋好性和投资渠道缺乏，目前的楼市调控实际上让有实力的投资客可以有更多的时间去选择合适的项目。
“金九”豪宅看好
从上海豪宅的成交数据来看不难发现，市中心板块表现依旧突出。
截至9月，在已成交的总价4000万以上的豪宅，均集中于陆家嘴、徐汇滨江、新天地等老牌高端板块，或依托黄浦江、外滩景观优势，或凭借“上海新天地”和太平桥公园的高档生活配套和浓厚的海派文化底蕴。其中以新天地板块成交增长最为明显，翠湖天地以近11套的成交总量占了豪宅总量的近半壁江山。
据悉，翠湖天地除了具备市中心住宅的天然优势，其居住的舒适度和对豪宅生活的深度考量所倡导的“奢华的艺术”，可以说是上海豪宅中个高标准打造的艺术豪宅产品，因此极具市场竞争力。早前，翠湖天地的成交单价突破16万元/平方米，被业内认为是上海豪宅市场依旧热卖的“铁证”。而在近期，翠湖天地The Manor新推的两件样板间即将向公众开放，其仅剩的5套房源也为市场所热捧。
“金九银十”在即，随着稀缺型高端楼市存量的逐步消化，以及包括大华清水湾花园、绿城玉兰花园、华润外滩九里苑、东郊紫园、嘉御庭等多个高端住宅项目纷纷获得新预售证，一时间让申城高端市场显得颇为热闹。
特别值得一提的是外滩在售高端住宅项目华润•外滩九里即将推出最后一批19套入门级江景现房。外滩九里不仅拥有俯瞰外滩江景的视野，更能亲身体验设计大师邱得光量身打造的大尺度生活空间。在上海，很少有项目能像华润•外滩九里一样，占据外滩的同时，拥有真正的观赏黄浦江江景的资源，华润•外滩九里可谓是真正的地标与资源结合的高端物业代表。
专家预计，之后上海一线的高端住宅整体水平或将达五千万级别，再一次“推波助澜”上海豪宅楼市。
诸多因素是否会使受限的回流资金蠢蠢欲动，下半年上海高端楼市的成交值得期待。
（来源：每日经济新闻）时下，在房地产市场持续调控背景下，开发商的股价率先扛不住了。2011年9月，万科A（000002，前收盘价7.24元）结束了今年前8个月的横盘整理，终于出现破位下行，月跌幅高达11%，同期，招商地产（000024，前收盘价16.74元）跌幅超过10%，保利地产（600048，前收盘价9.25元）跌幅超过15%，金地集团（600383，前收盘价4.87元）跌幅超过20%。地产股的暴跌，或许意味着楼市的变局正在上演，这样的变局，将对未来的A股市场产生怎样的影响？
传统意义上，9月和10月对开放商而言，可谓“金九银十”。然而据《每日经济新闻》记者了解，今年的金秋时节，开发商却遭遇了“秋焦惠”，也就是楼市行情有秋风习习的感觉，地产中介倍感焦虑，最终开发商不得不以各种“优惠”的方式变相降价。
“秋”：9月楼市入秋
10月8日，中国房地产指数研究院发布《2011年9月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：9月百城住宅均价为8877元/平方米，而今年8月，百城住宅均价为8880元/平方米，这也是去年9月以来，首次出现均价下降。
或许，住宅均价微弱的下降并不能完全反映今年秋天楼市的冷清，那么，刚刚结束的成都秋季房交会就足以让人感到寒意。今年成都秋季房交会于10月6日闭幕，有开发商表示，今年的秋交会可谓冷清收场。有机构统计数据显示，今年秋交会成交1000套左右，虽然这一数据与业界从开放商方面汇总的数据相比明显偏低，但与前两年动辄成交3000套以上的盛况相比，成交量大幅下滑是不争的事实。
“别看今年秋交会规模依然庞大，但老百姓看的多，动手的少。”某银行人士表示，“大家都在等开发商降价，现在是买房的不急，卖房的急。”
“焦”：地产中介有些撑不住了
房价的下降幅度不如预期中那么多，因为开放商都还扛得住，但是，由于成交稀少，地产中介却有些撑不住了。
“可能再过一段时间，我们公司就打算关门了。”成都某房地产中介公司负责人陈强（化名）告诉记者，“我们不怕房价跌，怕的是没有成交量。如果没有成交量，中介就只有饿死。”陈强表示，据他了解，目前大开发商其实还是卖了不少房，但中小开发商就比较惨，在房交会中，有些开发商的成交量接近于零。在二手房的交易上，由于对未来地产政策的不确定性预期，导致卖房者现在产生惜售的情绪，对买房的人来说，则期盼房价一降再降。据房天下统计数据显示，今年9月，成都二手房挂牌均价为9261元/平方米，环比下跌0.65%；成都六大城区二手住宅成交量（网签）为2326套，环比下降18.76%，同比下降44.55%；成都二手房挂牌量为161382套，环比8月下降8.79%。
其实，不仅仅是成都，广州的楼市也出现成交陡降的情况。有报道显示，上一周广州的成交量下降近6成，而成交均价也出现明显下降。
“惠”：降价才刚开始？
“房地产价格的下降已经开始了，而且是普遍的下降。”一位资深地产行业分析师表示。
陈强告诉记者，今年成都秋季房交会一个重要的基调，就是“优惠”。“开发商还不敢明目张胆地降价，只能以各种名目的优惠活动来吸引购房者。虽然优惠的形式和以前差不多，但折扣比以前大多了。”据了解，此次秋交会上，给出5个点优惠的不在少数，同时还有送车位、送面积等各种优惠。
陈强分析，之所以现在降价幅度不大，主要是大开发商还扛得住，因为他们的销售额还是相当可观。以万科为例，前8月累计销售金额845.7亿元，而去年同期，万科的累计销售金额仅为572.1亿元，增长了47.8%。所以，大开发商是不缺钱的。只不过，由于房价拐点已经出现，未来大开发商还能支持多久，就很难预计了。“到了年末资金面进一步紧张的时候，房价的降幅就可能超出大家的预期了。”
炒房资金或回流股市
2010年9月末，有关部门连发“五道”，遏制房价过快上涨，楼市调控政策一度令市场预期：随着房地产市场调控的全面铺开，将会导致炒楼资金转战A股市场。而去年的10月，A股市场也的确出现了“10月行情”。当时，上证指数10月涨幅达12%，成为近两年来A股表现最强劲的月份之一。
然而，2011年前9个月都过去了，非但没有出现楼市资金回流股市的现象，相反，在IPO不断扩容，以及货币政策持续紧缩的背景下，市场遭遇连连下挫。那么，如今的楼市变局，会不会真的引发炒楼资金回流股市？
东北证券的行业分析师高建认为，可以预期的是，随着商品房成交量的逐步萎缩，房价上涨的态势已经逐步得到遏制，4季度房价松动可期。但是，这种由于限购和限贷原因导致的成交量萎缩，进而形成的房价调整，其下调的空间不会太大。
不过，也有业内人士认为，房地产市场的拐点既然已经出现，而且存在“大势已去”的迹象，那么，在行业整体呈现下行，且悲观情绪强烈的情况下，楼市资金被挤出的情况将较为明显。至于今年为何资金没有流入A股市场，主要原因是整个货币环境趋紧，A股并非的投资渠道。相比之下，艺术品收藏市场，以及民间借贷或许更能吸引资金。但是，进入今年第四季度，随着艺术品收藏市场的降温，以及民间借贷风险的加剧，并且在A股市场持续低迷了这么久之后，炒楼资金一旦再度被挤出，那么就很有可能回流到股市了。
“虽然大盘下行风险仍然存在，但相比楼市等，A股的风险相对而言可能是的。”深圳某大型私募基金投资经理表示，“现在可以预期的是，第四季度货币政策会相对宽松，如果楼市挤出资金届时流入A股市场，对年末的大盘而言，或许将是一个极大的支撑。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
